راه ترقی - دنیای اقتصاد / اجارهبها در اردیبهشت امسال با سرعت ثابت نسبت به ۲ماه قبل از آن، افزایش پیدا کرد؛ اما چون هزینههای سبد مصرف خانوار در این فاصله با سرعت بالا نسبت به ماههای قبل رشد کرد، اکنون نرخ تورم اجاره در سطح بسیار پایینتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفته و به نقطه «تعادل» در این مسیر بازگشته است. راز خروج بازار اجاره مسکن از «التهابات تورمی» سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ و ورود اجارهبها به «شرایط نرمال رشد سالانه» در سه پاسخ اقتصادی خلاصه میشود.
تصویر پاناروما از تورم اجاره مسکن
هزینه اجارهنشینی در قراردادهایی که اردیبهشت امسال بین موجر و مستاجر در مناطق شهری کشور منعقد شد، طبق آمار رسمی مرکز آمار، ۳۰.۹درصد نسبت به اجارهنامههایی که پارسال همین موقع امضا شده بود، افزایش پیدا کرد.
این به معنای آن است که تورم اجاره مسکن در حال حاضر ۳۱درصد است و مستاجرها به همین میزان، بیشتر از سال گذشته باید طی یکسال آتی، اجارهبها بپردازند. این نرخ رشد اما به تنهایی، «تصویری قابل درک» از نبض هزینه اجارهنشینی در ایران ارائه نمیکند و تحلیل اوضاع فعلی مستاجرها نیازمند بررسی روند تورم اجاره مسکن و مقایسه رشد هزینه اجاره مسکن با رشد سایر هزینههای زندگی مستاجرها است. اجارهبها در کشور طی سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، شرایط ملتهبی را در مسیر رشد سالانه تجربه کرد. اولا همواره هزینه اجارهنشینی مثل سایر هزینههای ضروری زندگی خانوارها، بهخاطر وجود تورم عمومی بالا، سال به سال افزایش مییابد. با این حال طی ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، اثر تاخیری جهش قیمت مسکن در اواخر دهه۹۰ روی روند رشد اجارهبها منعکس شد و تورم اجاره در شهرهای کشور طی آن سه سال به ترتیب به ۳۴درصد، ۴۱درصد و ۴۰.۳درصد افزایش یافت. تا پیش از آن، متوسط رشد سالانه اجارهبها در کشور از ابتدای دهه ۹۰ تا ۱۴۰۰، رقمی معادل ۱۷درصد بود.
بازار
مسیر تورم اجاره مسکن اما در سال۱۴۰۴ با کاهش «شیب رشد» روبهرو شد یا به عبارتی، سرعت افزایش سالانه اجارهبها در سال گذشته کاهش چشمگیر پیدا کرد. سال گذشته نرخ تورم اجاره به ۳۴ درصد رسید و یکی از دلایل اصلی افت سرعت رشد اجارهبها در سال گذشته، ثبات نسبی قیمت مسکن در سالهای ۱۴۰۳ و عمده ماههای ۱۴۰۴ بود که با توجه به نسبت تاریخی بین قیمت و اجاره، طبیعی بود این افت سرعت اتفاق بیفتد. اما در حال حاضر، بهرغم آنکه تورم مسکن بار دیگر صعودی شده و به دوبرابر سال گذشته رسیده یعنی بالای ۴۵ درصد و از آن مهمتر، نرخ تورم عمومی با سرعت زیادی صعود کرده و نقطهبهنقطه آن به ۸۴درصد رسیده، بازار اجاره مسکن شاهد «کمرشدی اجارهبها» و «سرعت ثابت تورم اجاره» است.
پایان «پیشتازی» تورم اجاره برابر تورم عمومی
تحلیل بهتر شرایط رشد هزینه اجارهمسکن با خطکشی تحت عنوان «نسبت تورم اجاره به تورم عمومی» امکانپذیر است. تا پیشاز شروع دهه 1400، همواره نسبت تورم اجاره به تورم عمومی، بین 0.5 تا 0.7 واحد عددی بود؛ به این معنا که متوسط سرعت رشد سالانه اجارهبها طی دهه90 تقریبا به اندازه نصف سرعت رشد هزینههای سبد مصرف خانوار بود.
از ابتدای 1400 اما این نسبت بهخاطر التهاب تورم اجاره ناشی از جهشهای قبلی قیمت مسکن، رو به افزایش گذاشت تا اینکه سال1403، این نسبت به سقف تاریخی خود یعنی 1.27 رسید که به معنای سرعت 1.27برابری رشد اجارهبها در مقایسه با سرعت رشد کل هزینههای کالا و خدمات خانوار بود. در حال حاضر این نسبت به «نقطه تعادل» بازگشته است؛ بهطوریکه نسبت تورم اجاره به تورم عمومی، اکنون در سطح 0.36 واحد است. این یعنی، هزینه اجاره مستاجرها نسبت به پارسال، حدود یکسوم میزان رشد کل هزینههای زندگیشان افزایش پیدا کرده است. این فرود سنگین سطح تورم اجاره در مقایسه با سطح پروازی تورم عمومی، «نسبت» را حتی از متوسط تاریخی که حدود 0.5 تا 0.7 واحد است هم مقداری پایینتر آورده است.