راه ترقی - تجارت نیوز / بازار مسکن با موج تازه‌ای از التهابات و انتظارات روانی مواجه شده است. برخی مشاوران املاک مدعی رشد ۳۰ درصدی قیمت مسکن تا نیمه نخست آبان‌ماه هستند. منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در این باره به تجارت‌نیوز می‌گوید انتظارات تورمی و فضاسازی‌های روانی بیش از تحلیل‌های کارشناسی بر قیمت‌ها اثر می‌گذارند.
در روزهای اخیر، برخی کارشناسان و مشاوران املاک از افزایش قیمت مسکن در هفته‌های پیش رو خبر می‌دهند و مدعی هستند قیمت‌ها از نیمه دوم مهرماه تا نیمه نخست آبان‌ماه حدود ۳۰ درصد رشد خواهد کرد. همین موضوع نگرانی‌ها را درباره موج جدید افزایش قیمت‌ها بالا برده است.
این گمانه‌زنی‌ها در شرایطی مطرح می‌شود که بازار مصالح ساختمانی نیز از نوسانات قیمتی در امان نبوده و بار دیگر بحث رشد هزینه‌های ساخت‌وساز و تاثیر آن بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی به میان آمده است.
با این حال، آیا با توجه به شرایط فعلی اقتصادی، قیمت مسکن رشد ۳۰ درصدی را در چنین بازه کوتاهی تجربه خواهد کرد؟ این پیش‌بینی‌ها تا چه اندازه با واقعیت‌های بازار همخوانی دارند و چه میزان از افزایش احتمالی قیمت‌ها ناشی از عوامل اقتصادی و چه میزان حاصل انتظارات تورمی و فضاسازی در بازار است؟
انتظارات تورمی بیش از تحلیل‌های کارشناسی به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز درباره عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن اظهار کرد: «شاید بخشی از این موضوع به هجمه و بار روانی برگردد که به جامعه تحمیل می‌شود. به قول معروف، وقتی آب کدر باشد، همه از این فضا برای خودشان تحلیل می‌سازند، فرصت ایجاد می‌کنند و ادعاهایی را مطرح می‌کنند.» او افزود: «البته ممکن است بخشی از این ادعاها نیز درست باشد؛ زیرا التهابات اقتصادی و شاخص‌ها و متغیرهایی که در این شرایط خودشان را نشان می‌دهند، می‌توانند چنین برآوردهایی را تا حدی توجیه کنند.»
غیبی در ادامه توضیح داد: «با این حال، من معتقدم بحث افزایش قیمت مسکن یا آنچه در فضای مجازی از آن با عنوان انفجار قیمت مسکن یاد می‌شود، بیش از آنکه مبتنی بر تحلیل فنی و کارشناسی از شرایط اقتصادی باشد، از انتظارات تورمی ناشی می‌شود. این انتظارات در ذهن مردم شکل می‌گیرند و آنها را به این باور می‌رسانند که حالا نوبت افزایش قیمت مسکن است.»
تحلیل‌های فضای مجازی می‌توانند اثر عوامل اقتصادی را تشدید کنند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نقش متغیرهای اقتصادی در پیش‌بینی قیمت‌ها بیان کرد: «برای پیش‌بینی افزایش قیمت یک شاخص اقتصادی مانند مسکن، باید متغیرها و نشانه‌های آن را بررسی کنیم. این نشانه‌ها ممکن است به‌خودی‌خود تاثیری در حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد داشته باشند، اما انتظارات تورمی و تحلیل‌هایی که هر روز با آنها مواجه می‌شویم، می‌توانند با تشدید این فضا، تاثیر بسیار بیشتری بگذارند؛ به‌طوری که حتی ۴۰ تا ۵۰ درصد در سرعت گرفتن این روند نقش داشته باشند.»
غیبی افزود: «تشخیص اینکه واقعیت‌های بازار کجا قرار دارند، گاهی دشوار می‌شود. در برخی مواقع، موجی به راه می‌افتد که تمام تحلیل‌ها، متغیرها و باورها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و ناگهان می‌بینیم قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش پیدا کرده‌اند.»
افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن پس از تعطیلات نوروز قابل پیش‌بینی نبود
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه افزایش قیمت مسکن پس از تعطیلات نوروز گفت: «برای مثال، ما در اسفند فعالیت را متوقف کردیم و بعد از تعطیلات که برگشتیم، با افزایش نزدیک به ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن مواجه شدیم. کدام تحلیل اقتصادی یا کارشناسی چنین افزایشی را پیش‌بینی می‌کرد؟»
افزایش قیمت طلا و ارز بر بازار مسکن نیز تاثیر می‌گذارد
غیبی با اشاره به اثر افزایش قیمت در بازارهای موازی بر بازار مسکن اظهار کرد: «طبیعتا اگر افزایش قیمت‌ها در بازارهای موازی مانند طلا و ارز کنترل نشود، این روند بر بازار مسکن نیز تأثیر خواهد گذاشت.»
سازندگان با افزایش قیمت مصالح، انتظار گرانی مسکن نوساز را دارند
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز نیز بر تصمیم سازندگان اثرگذار است، توضیح داد: «افزایش قیمت میلگرد، یکی از شاخص‌های مهم برای سازنده است. افزایش قیمت بتن مورد استفاده در ساخت‌وساز نیز شاخص دیگری محسوب می‌شود.»
او افزود: «وقتی سازندگان با افزایش قیمت این مصالح مواجه می‌شوند، این تصور برایشان شکل می‌گیرد که محصول نهایی آنها، یعنی واحد مسکونی نوساز، نیز در آینده گران‌تر خواهد شد.»
افزایش قیمت واحدهای نوساز به آپارتمان‌های قدیمی‌تر نیز سرایت می‌کند
غیبی با اشاره به تاثیر افزایش قیمت واحدهای نوساز بر سایر بخش‌های بازار گفت: «وقتی قیمت واحدهای نوساز در یک منطقه افزایش پیدا می‌کند، این افزایش به واحدهای قدیمی‌تر نیز سرایت می‌کند. در نتیجه، قیمت آپارتمان‌های پنج، ۱۰ و حتی ۱۵ سال ساخت هم افزایش می‌یابد.»
او در ادامه ابراز امیدواری کرد که التهابات بازار مدیریت شود و گفت: «امیدوارم این التهابات مدیریت شوند تا بتوانیم تا حدی از این تفسیرها و تحلیل‌ها فاصله بگیریم. به اعتقاد من، تحلیل‌های اقتصادی زمانی می‌توانند به واقعیت نزدیک باشند که اقتصاد کشور از غنای نسبی برخوردار باشد و در حوزه‌های امنیت و سرمایه‌گذاری نیز شرایط باثبات‌تری داشته باشیم.»
میان قیمت‌های فعلی و ارزش ذاتی مسکن فاصله وجود دارد و همین اختلاف است که امروز همه را آزار می‌دهد
در ادامه این گفت‌وگو، تجارت‌نیوز با اشاره به نقش افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و انتظارات تورمی در رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن، درباره تفاوت میان افزایش ارزش اسمی و ارزش واقعی ملک از غیبی پرسید.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ گفت: «این افزایش قیمت لزوما به معنای افزایش ارزش ذاتی مسکن نیست. اگر همین حالا با هم به آپارتمان‌هایی که با این قیمت‌ها عرضه شده‌اند مراجعه کنیم، آیا واقعا ارزش ذاتی آنها با قیمت اعلام‌شده تناسب دارد؟ مساله این است که میان قیمت‌های فعلی و ارزش ذاتی مسکن فاصله وجود دارد و همین اختلاف است که امروز همه را آزار می‌دهد.»